賃貸経営塾 | さいたま市の賃貸は株式会社 別所不動産にお任せ下さい！

賃貸管理のトラブルの中で、いつも発生 頻度が上位に挙がるのが「ゴミトラブル」 です。このゴミに関してのクレームの大半 は、カラス等によって散らかされたり、入 居者の「未分別や時間外に出す」等のルー ル破りによるものが原因となっています。

今回は「漏水トラブル」を取り上げます。 まず、漏水で多いのは雨漏りが原因による ものです。雨漏り漏水は、建物の構造や種 別に関わらず、老朽化や施工不良によって 発生します。雨漏り漏水で困るのは、原因 となる場所の特定に時間と手間がかかるこ とです。

騒音は賃貸物件の代表的なトラブルです。 このトラブルを次の４つに分けて対応を考 えます。①入居者が騒ぐ音、②入居者の配 慮不足による音、③住宅設備による音、④ 普通に暮らしている音、です。まず①は、 飲み会や麻雀などが代表的ですが、騒音元 が特定できるので一番対処がしやすいとい えます。

民泊ビジネスとは 最近、話題になっている民泊とは、外国 人観光客を相手に、個人が住宅の空室やマ ンションの部屋などに「有料で」泊める行 為のことを指します。その背景には、日本 を訪問する外国人観光客が増えていて宿泊 施設が足らない、とい う事情があります。

まず「誰に暮らしてもらうか」という入 居者像を、できるだけ絞り込む必要があり ます。たとえば２ＬＤＫを考えてみましょ う。新築物件なら、２ＬＤＫのターゲット はカップル層やファミリー層ですが、それ 以上の細かな絞り込みはしていません。新 築ですから、客層の範囲を、それほど狭め る必要はないのです。一方で、築年数の古 いリノベーション物件が、新築と同じ入居 者層を狙っても、勝てる見込みはありませ ん。

マイナンバーというのは、国民一人ひとりが持つ１２桁の番号のことです。この番号は、今年の１０月から、住民票を持っている全ての人に、１人１つのマイナンバー（個人番号）が通知されます。そのときは、番号が書かれた紙製の「通知カード」が簡易書留で送られてくるようです。この共通番号制度という考えは、1970 年の佐藤栄作内閣の頃からあったようですね。色々と反対もあり実現しなかったようですが、２年前の平成２５年５月に法案が成立して、来年の１月からスタートする制度です。

今月は、Ａさんの「賃貸経営改善策」を一緒に考えましょう。物件は築２０年で１０戸の居住用賃貸物件です。家賃は平均６万円で、空室が４部屋もあります。
満室なら月額６０万円のところ、６部屋稼働なので収入は３６万円です。ロスが２４万円も発生しています。

「賃料収入」の金額で計る。
「賃料収入」は、月ごとの動きや、年間収入を昨年と比較すれば、それなりの成績表にはなります。でも、賃料収入が高い水準だとしても、「入居状況がいいから」なのか「高い賃料が取れているから」なのか、原因がハッキリとは分かりません。そして、いくら賃料収入が順調でも、コストが高くなっていたら健全とは言えません。「どのようにすれば良いか」という改善点を見つけることができません。

いまご所有の賃貸物件の築年数が何年であっても、１０年後２０年後を考えることは大切です。賃貸経営は、短くても２５年～３０年、通常なら３５年４０年、長ければ５０年以上に渡って続けられるものです。短期的でなく、長期的な視野が必要なのは言うまでもありません。

賃貸住宅の空室率の悪化が今後の大きな懸念材料となっています。築年数が古い物件や、立地が悪い物件が決まらないのは理解できますが、比較的条件のよいアパートやマンションでも同じような現象が起きています。