ワンポイント税務
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不動産は借入れをして取得したほうが相続税対策になる？
今回のテーマは「不動産を購入するとき は銀行から借り入れをした方が相続税の対 策に
なるのか？」についてです。ご存知の 通り、相続税の基礎知識として、相続が発 生した
ときに亡くなった方から相続人が引 き継ぐ財産は、プラスの財産（現金・有価 証券・
不動産等）だけではない、という取 り決めがあります。相続が発生した時の亡 くなった方のマイナスの財産（借入金・固 定資産税の未払分等）
も引き継ぐことにな ります。これによって、相続税の計算をす る上では、このプラスの財産
からマイナス の財産を控除することができるので、借入 金などの債務がプラスの財産よ
りも多い場 合は「相続税がかからない」ということに なります。なので「借金して賃貸建物
を建 てると・・・・」という理屈が、銀行等か ら勧められることになる訳です。このよう な基礎
知識をもとに、「相続開始時には借金があった方が相続税は軽減されるので、 不動産の
ような大きい買い物をするとき は、借入をして買った方がよい！！」と考 える方が多いの
ですが、果たしてこれは正 しいのでしょうか？
ここで 1 つの例を挙げて考えてみたいと 思います。Ａさんが現金 1 億円を持ってい たとします。Ａさんはこの現金 1 億円を使 って、所有している土地に賃貸建物を建てた（取得
した）とします。
現金 1 億円は相続財産の評価額においても 1 億円ですが、その 1 億円で賃貸建物を取 得すると、土地の評価が貸家建付地となる ので約２割ほど軽減されます。 8,000 万円
×（１－ 20%）＝ 6,400 万円 ※ 本来なら借地権割合によって計算するのです が今回は
概算で２０％としています。 1 億円の建物も固定資産税評価で 60%とな り、さらに借家権
割合 30%が軽減されます。 1 億 円 × 60% × （ １ － 30% ） ＝ 4,200 万 円 この計算に
よって、賃貸建物を取得すると、 1 億円の現金が相続税上は 4,200 万円と評 価されるので、
5,800 万円が節税の対象額 となります。しかも土地の評価も 1,600 万 円減るので合計
7,400 万円が節税対象です。 これが「貸家建付地による相続税対策」
ですが、つぎに、同じＡさんが手許にある 現金 1 億円を使わず借入れをして、先ほど と同じ1 億円の建物を取得したらどうなる でしょうか。 まず購入前の状況は先ほどと変わりませ ん。
ただ、今回は借入れをしますので、借 入れによってプラスの財産（現金）が 1 億 円増える
とともに、マイナスの財産（借入 金）も 1 億円増え、トータルとしては、プ ラスの財産
2 億 8000 万円－マイナスの財産 1 億円、で残りは 1 億 8000 万円のプラ スになっています。
ここまでの状況をみる と「借入をしても取得前と何も変わってい ない」ことが分かります。
では、この借り入れた 1 億円を使って建 物を取得すると、プラスの財産は
1 億 円 （ 現 金） ＋ 6,400 万 （ 土 地 ）＋ 4,200 万 （ 建 物 ） ＝ 2 億 600 万 円 マイナスの財産は、1 億 円 （ 借 入 金 ）
となり、2 億 8000 万円が 1 億 600 万円とな り、7,400 万円が節税の対象額となります。
こう見てみると、自己資金を出して建物 を取得した時と、借入れをして建物を取得 した時の「最終的な評価額も節税の対象額 も」全く変わりません。つまり、「借入は してもしなくても
結果は同じ」ということ です。 以上のことから、借金があるから相続税 対策になったのではなく、
借り入れてきた 現金 1 億円が不動産に変わったために相続 税対策になったと理解することが
正しいの です。借金をしなくても相続税評価額を減 額させることは出来ますので、「借入れを
して取得した方が相続税対策になる」とい う迷信には今後もご注意ください！！
