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賃貸経営に関する税金基礎知識

経費かどうかを決める3つのポイント

　個人の大家さんが確定申告するときの所得税の計算は、「不動産収入」から「不動産の経費」を引いて「不動産所得」を出すところから始まります。

  不動産収入－不動産の経費＝不動産所得「不動産収入」は満室であれば、誰が保有しても収入に差はないのですが、「不動産の経費」については保有する大家さんによって差が出てきます。

　なので「この出費は経費になりますか？」というご相談をよく受けます。

　さて、経費になるかならないかを判断するときの１番目のポイントは、その経費は「収入を得るために必要な出費かどうか」です。そうでなければ経費として認められません。

　では、収入を得るために必要だったかどうかは「誰が決めるのか」ということになりますが、それはその出費のことを一番よく分かっている「使ったご本人」です。ですから、経費であるかないかを決めるのは「申告する本人次第」ともいえます。

　しかし、仕事に関係ない飲み会の出費や、私用で出かけた時の交通費や宿泊費は、いくら本人が経費だと主張しても通らないでしょう。このように、他人に説明しても納得してもらえないような出費は「経費にできない」というのが、経費かどうかを見分ける２番目のポイントです。税務署に説明して納得してもらえるように、ご相談いただくオーナー様にはつぎのような手間をかけていただいています。

１．飲食をした時は「一緒に食べた相手の名前や人数」を領収書の裏に記載する。
２．国内・海外を問わず、不動産購入のための視察に行ったとき、交通費や宿泊費を経費にするときは、その時の工程表や視察した物件情報、業者とのメールのやりとりを残しておく。

　３番目のポイントは、「常識を超えて高額な場合は脱税かと疑われやすい」ことも念頭に置いておきましょう。誰に疑われると困るかといえば、もちろん税務署です。それはたとえばこんな場合です。

　「出張で一流ホテルのスイートルームに宿泊する必要があるか」「不動産賃貸業のために高級車を買う必要があるか」
このような質問に答えなければならなくなります。
・収入を得るために必要な出費か
・他人に説明すれば経費だと納得してもらえるか
・高額の出費をする必要があったのか

　迷ったときは、このポイントに戻って判断しましょう。収入を得るための経費だと、きちんと説明できれば基本的には問題ありません。しかし実際には、本人は仕事のために必要と思っても、税務署を説得できるかどうか、イマイチ自信が持てないという場合もあるでしょう。オーナー様に悪意はなくても、税務署とオーナー様の見解が違ってしまうことも起こります。不安ならば、あえて経費にしないのが無難かもしれません。なお、経費は発生した年分の確定申告にしか使えませんので、毎年毎年しっかりと判断していってください。