オーナー座談会
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2021年6月号 賃貸経営のリスクを考える
施設内の事故という第５のリスク
今回は「賃貸経営のリスク」について皆さんのご意見を伺いたいと思います。
賃貸経営のリスクといえば、まず「空室」「値下がり」「滞納」の3つが思い浮かびます。それに加えて予想外の修繕費ですね。空室対策のための工事や、メンテナンスにかかる費用も予定より増える一方です。
僕も、それが4大リスクだと思いますが、最近では施設内での事故で入居者さんが死傷するという事件も起きていて怖いです。これは「第５のリスク」と言えるかもしれない。
外階段が崩落するとか・・・ですよね。
そのような事故が起きた場合、オーナーにどんな影響を与えるのでしょうか？
当然に修繕費負担がありますが、他の借主が退去して空室が長期化することで、賃料の値下がりや収入の悪化が考えられますね。
みんな出ていくし、これから住む人を見つけるのも大変ですよね。
原因によって、万一 所有者責任が認められたら、遺族からの損害賠償請求もあり得ます。
うわっ怖い。ホントですか？
でも、賃貸オーナーは建築について素人ですから、そこまで把握しろ、と言われても難しくないですか？
もちろん、死傷者が出るような事故は稀なので起きる確率は低いですよね。しっかり施工・管理されている建物の方が多いと思います。でも確率をゼロに近づけるためのリスク管理はすべきだと、最近では感じています。
どうすればいいのですかね？
基本的には、リスクを防ぐための「予防」と、被害を最小に抑える「対応」だと思いますね。
具体的にお願いします。
まず、消防設備などの法律で定められた点検。これは不良箇所を見つけるだけでなく、点検と報告という実績がオーナーを守ってくれる場合があると思います。それから、建物や設備は年数によって必要な修繕が予想できるので、定期的に巡回点検することで問題を事前に知ることができます。手すりや外階段の耐久力不足が見逃されているのは怖いですよね。
さらに定期的な修繕工事も必要ではないでしょうか。点検だけでは見つけられない問題箇所もありますからね。
でも、お金がかかりますよね。
そうなんです。誰でも支出は防ぎたいですよね。問題が起きたとき対処するのと、事前防止のために費用をかけるのと、どちらが多くのコスト負担になるか・・・。未来のことは誰にも分からないですからね。
保険に加入しておくという方法もあるのではないですか。事故が起きた時の損害を補填する保険もあります。施設賠償保険とか。
そうですね。不慮の出来事で入居者さんが亡くなったとき、家賃収入が減額になったとき、大家側の責任による日常事故や漏水の費用などを補償してくれる特約とか。損害保険の選択肢はいろいろと増えたみたいです。
保険も経費負担が増える話ですが、損害額と秤にかけて判断していく必要がありますね。
そう。そのうえで「この費用はかけない」と決めるのも、ひとつの判断です。避けたいのは「リスクを知らないで過ごして、その時に慌てる」ことですね。施設内で起きる事故を考えると、それを思い出させてくれます。
実際に、どうやってやればいいのでしょう。
自分でできることは自分でやる。出来ないことは任せる（笑）。
僕は管理会社への業務委託契約の中で、巡回点検の報告も受けています。この施設内事故のリスクを知って、報告をもっと真剣に読んだ方がいいと思いました。
やはり収入を増やして支出を減らすことは、賃貸経営の大目標だと思います。それに対して、リスク管理は支出増につながりますね。最悪の事態は皆が防ぎたいのですから、そのバランスの判断が重要だと思いました。
