賃貸経営の節税とは　② | さいたま市の賃貸は株式会社 別所不動産にお任せ下さい！

賃貸経営の節税とは　②

【参加者のデータ】
Ａ氏：法人化して会社に一括借り上げ。
Ｆ氏：法人化して建物を会社名義に。
Ｄ氏：個人事業、青色申告で妻に専従者給与を支払っている。
Ｙ氏：個人事業、サラリーマンで白色申告。
Ｗ氏：個人事業、家賃収入６，０００万円（年間）のテナントビルを所有。法人化を検討している。

 （司会）　前回は、法人化すると必要経費の範囲が広くなる、というお話が最後でした。続きをお願いします。

Ｗさん 私は青色申告にして妻と娘に専従者給与を年間600万支給しているのですが、それでも自分の課税所得は2500万を超えます。法人化にはどんな方法があるのでしょうか。

Ａさん ひとつめは、建物の所有者はＷさんで会社に管理を委託するという方法です。Ｗさんは会社に管理料を支払いますのでその分は収益を減らすことができます。でも認められる管理料には限度がありますので大きな節税は見込めないようです。

Ｆさん それなら管理を会社に依頼して600万円の必要経費を増やすことは出来そうですね。
もちろん実務が伴わないといけませんから管理委託契約書を交わして実際に会社が管理業務を行うことが前提ですけど。

Ａさん ふたつめは僕のように会社に一括借り上げさせる方法です。
僕の物件は昨年の実績で3800万くらいの家賃収入でしたが、それを会社に3000万円で借上げしています。

Ｗさん 会社に利益が出て税金を払う必要があるのではないですか？

Ａさん 二男の嫁と末娘に会社から給与を払って実際に手伝わせています。
小さな車ですがそれも仕事で使うので会社の損金（経費）になります。会社の方は利益はあまり出ないようにしています。

Ｄさん Ａさんに3000万円の収入があるワケですよね。大きいですね。

Ａさん そうなんですよね。会社に貸し出す家賃を2500万円くらいに下げたいのですが税理士から止められました。満室賃料の20％前後が相場だそうです。
Ｆさんのように建物を会社名義にすればいいと思うのですが、たとえ自分の不動産を自分の会社に売却する場合でも税金と諸費用がかかりますから、なかなか踏み切れないです。

Ｆさん でも、金利負担や減価償却や修繕経費はＡさんの必要経費になりますから、会社に一括借り上げさせることによってトータルの税額は圧縮できていますよね。

Ａさん ええ、それは確かですね。そして3つめは会社が建物所有者となる方法ですね。これはＦさんが実施してらっしゃいます。

Ｆさん 僕は5年前に24戸のマンションを新築したときに法人を設立して、建物名義は会社にしました。もちろん借入れも会社です。
そのときは「土地の無償返還に関する届出書」という書類を僕と会社と連名で税務署に提出しました。この手続きがとても重要だそうです。

Ｙさん 法人化のいいところばかりが出てますが、デメリットもあるのではないですか？

Ａさん 「税務調査が入りやすい」と聞きました。でも「家賃収入で年間１億円の規模が目安」とも聞いたので安心しています。

Ｆさん 個人と比べるときちんと帳簿をつける必要がありますね。法人の方が厳しいので、複式簿記でしっかり記帳しています。

Ｙさん でも税理士さんにお任せでしょう？

Ｆさん 市販の会計ソフトを使って毎月の簿記は自分でやっています。税理士さんは決算だけです。経費を削減したいので（笑）

Ａさん 法人の維持費として、法人住民税の均等割が最低７万円がかかります。役員を変更するときには登記料がかかりますね。
デメリットで思いつくのはこれくらいでしょうか。

Ｗさん 法人化のタイミングというのはどうでしょうか。

Ｆさん 事業規模は小さくて少額の利益でも節税効果に期待できるのは僕がやっている「法人所有方式」のようです。節税効果がもっとも高いと説明されて僕も踏み切りました。
Ｗさんは個人所得が２５００万円を超えているようですから税率を考えても「法人化のタイミング」なのではないでしょうか。ただし、Ａさんが言ったように建物を個人から会社に売却するときに印紙税、不動産取得税、登録免許税と登録費用がかかりますので、その計算はしっかりしておいた方がいいですね。

Ｗさん わかりました。有難うございました。

Ｙさん 僕は小さなアパート一棟しか持っていないので、早く３～４棟で４０～５０室の「法人化適齢規模」になりたいです。そうすればサラリーマンも卒業できるかな。全員頑張ってください。

（司会） みなさん、有難うございました。