賃貸法律相談室
-
2024年7月 弁護士による賃貸法律相談室
貸室以外で発生した自殺等で賃貸人は説明義務を負うか？
居住用賃貸物件で賃借人の事故死や自殺があったとき、および、孤独死から発見まで時間が経過してしまったとき、賃貸人は次の募集の際にこれらの事実を借主予定者に伝えるべきか、伝えるとしても、事故（事件）からいつまでの期間なのか、という点について明確な基準を定める法律や最高裁判例がありませんでした。
しかし、近年、これらに関する基準がなく現場の判断が難しいことで、賃貸物件の円滑な流通や、安心できる募集・契約が阻害されているとの指摘がありました。また入居者が亡くなったら、その理由の如何を問わず告知する義務があるという思い過ごしから、単身高齢者の入居敬遠に至っているとの指摘もありました。そこで、令和3年10月8日に国土交通省により、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が策定されました。
このガイドラインでは、居住用不動産で人が死亡した時、物件の売買・賃貸の際に、売主・貸主から媒介を依頼された宅地建物取引業者が
・どのような死亡事故を告知すべきか
・どの程度の期間(いつまで)告知すべきか
についての指針を示しています。
これは宅建業者の告知義務の指針を示すものなので、ガイドラインに従ったからといって、貸主が民事上の責任を回避できるとは限らない、との留意点が付されています。ただし、実際に裁判紛争となった場合には、ガイドラインの内
容が重視される可能性は高いと考えられます。
今回は、賃貸取引の場合におけるガイドラインのポイントを説明します。
１ 自然死、家庭内事故による死亡の場合
ガイドラインでは、老衰、病死などの自然死は、原則として告知の必要はないとしています。
また、自宅階段からの転落や入浴中の転倒事故、食中誤嚥などといった、日常生活の中で生じた不慮の事故による死亡についても、このような事故が生じることは当然に予想されるものとして、告知の必要はないとされました。ただし、このようなケースでも、発見が遅れたことにより諸々の事態が発生して、特殊な清掃が必要になった場合などでは、事故物件として原則３年間の告知義務を負うことになります。また3年の期間についても、事件性、周知性、社会に与えた影響が高く、新聞やテレビで報道されるなどの特殊事情があった場合は、３年が経過してもなお告知義務を負うべき可能性が指摘されています（この場合の具体的な期間は明示されていません）。
２ 殺人、自殺、原因不明事故による死亡の場合
殺人や自殺、原因不明の事故による死亡については、その発生時期・場所・死因について告知すべきものとされています。告知すべき期間は事故の発生からおおむね３年間です。ただし前述のとおり、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではないとされており、過去の売買の裁判例でも、「近隣住民の記憶に残っている事件である」ことを理由に、20年経過した場合であっても告知義務があると判断された事例（高松高裁平成26年6月19日判決）もあります。したがいまして、特に殺人事件でニュース報道がされてしまった事件などの場合は告知期間について留意が必要です。
３ 告知すべき事件・事故の場所の範囲
今回のガイドラインでは、居住用不動産の専有部分や居室内を想定しており、隣室や上階・下階の居室、および共用部分で発生した事件・事故は対象外とされています。ただし、専有部分や居室内以外の場所であっても、「ベランダ等
の専用使用している部分」、「共用の玄関・エレベーター・廊下・階段のうち、借主が日常生活において通常使用すると考えられる部分」で発生した事故については告知すべきとされています。なぜ、このような例外的ケースを設定した
のか？ については、過去の裁判例で、①各居住者が居室を出入りする際に通る共用スペースでの自殺（東京地裁平成26年5月13日判決）、②非常階段やバルコニーでの自殺（東京地裁平成27年11月26日判決）、において心理的瑕疵と判断されていることが影響していると考えられます。
このガイドラインは、パブリックコメントの募集期間も満了して正式に公表されたものです。これによって「貸室内で人が亡くなったら、とにかく告知しなければならい」という、賃貸人側の誤解や思い過ごしは避けることができるようになるでしょう。
