賃貸法律相談室
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賃貸借契約における違約金条項の定めと消費者契約法の関係について
今回は、賃貸借契約における消費者契約法の影響と適用の問題について解説いたします。Point １ 賃貸借契約に消費者契約法は適用されるか？
消費者契約法は「消費者と事業者」との間で締結される契約に適用されます。消費者同士の契約には適用されません。賃貸借契約の場合、賃貸人であるオーナーは、たとえ個人であってもすべて事業者とみなされます。したがって、賃借人が個人で居住目的である限り、その賃貸借契約は消費者契約法の適用を受けることになります。
Point ２ 消費者契約法における違約金の制限について
消費者契約法は、賃貸借契約の多くの部分に影響しますが、今回は違約金の制限についてのみ解説いたします。まず、賃貸借契約において違約金を設定する契約条項がある場合、消費者契約法9条と10条が適用されて無効となる場合があります。
消費者契約法9条の1項1号は、①契約の解除について違約金を定める条項で、②この違約金の額が、契約を解除されることで生ずる平均的な損害（貸主が被るだろうと想定される平均的で実質的な損害のこと）の額を超える場合は、その違約金条項の超える部分について無効とすると定めています。したがって、たとえ賃貸借契約で、中途解除の違約金
について定めても、賃貸人の平均的損害の額を超えた部分が無効と判断されます。また、消費者契約法10条は、消費者の権利を制限し又は義務を加重する条項であって、信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものを無効とする規定です。こちらの規定も、違約金条項について適用対象となる可能性があります。
Point ３ 賃貸借契約における違約金の設定
住居の賃貸借契約での違約金条項は、①賃借人が契約を中途解約する場合と、②契約期間満了後（解除後）に明渡しが遅延した場合に定められることが一般的です。これらの違約金に消費者契約法が適用されるのか？ また、適用される場合には消費者契約法違反とならないためにどの程度の違約金額であれば問題がないか？ ということを検討する必要があります。次項では①の違約金について説明します。
Point ４ 中途解約の場合の違約金と消費者契約法の適用の問題
賃貸借契約書でよく用いられるのは、「借主が1年未満で解約した場合，違約金として賃料の●カ月分を支払う」とか「借主が契約期間中に解約する場合は●日前に申し入れるか、●日分の賃料相当額を違約金として支払うこと。」といった条項です。これは契約解除の違約金を設定する条項となりますので消費者契約法9条1項1号が適用されます。そうすると、この違約金の額が「契約が解除されることで貸主が被る平均的な損害額」を超えないようにする必要があります。ここで想定される「貸主が被る平均的な損害額」とは、たとえば、空室期間の家賃相当額や募集にかかる費用などと考えられますが、違約金として賃料の何カ月分までが問題がないといえるでしょうか？
この点、国交省が公表している「賃貸住宅標準契約書」では、賃借人からの中途解約条項において「解約申入れの日から30日分の賃料を甲（貸主）に支払うことにより、解約申入れの日から起算して30日を経過する日までの間、随時に本契約を解約することができる。」と規定されています。このため、一般的な個人の居住目的の賃貸借契約書のひな形では、違約金を１カ月間とする契約書も多く見られるところです。
もっとも裁判例をみると見解が分かれており、この標準契約書について「一般的なひな形を示したものに過ぎない」としたうえで、「一般的な賃貸借契約でも解約予告期間を2カ月とするものがみられるので、この2カ月分という違約金が、平均的な損害の額を超えるものであったと認めることはできない。（中略）」（東京地裁平成27年11月4日判決）と述べている事例もあります。
他方で、「次の入居者獲得までの一般的な所要期間として1カ月は相当と認められる」として、1カ月を超える分は消費者契約法に違反するとした裁判例もあります（東京簡易裁判所平成21年8月7日判決）。
この「一般的な募集期間が１カ月」というのが実情に比して短すぎるのではないか、という問題意識はありますが、裁判例をみても、残念ながら２～３カ月の違約金を正面から認める事例が少ないのが事実です。もし２カ月としたい場合は、中途解約によって2カ月分の損害が発生する事情の存在を主張できるかどうかがポイントになるといえるでしょう。
弁護士 北村亮典 ＊この記事は、2025年1月31日時点の法令等に基づいて書かれています。
