賃貸Q＆A
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2023年7月 賃貸トラブルに”チャットGPT”は使えるか！？
いま話題の「チャットGPT」。AIが質問に答えてくれる、とTVで報じられていたので、試しに騒音トラブルの解決法を聞いてみることにしました。
まず最初に定義づけをしておきます。「あなたは賃貸経営のエキスパートであり、目的は大家さんの疑問に答えることです」と告げて、AIに自己認識させます。すると「できる限りお答えします。」と答えてきたので、さっそく会話を始めてみました。最初の質問は、「入居者から他の部屋の騒音について苦情があったが、どう対処したらいいか？」です。間髪入れずに5項目の手順が返ってきました。
1．申立者と面談して、騒音の内容や発生時刻、頻度を詳しく聞き取る。
2．騒音の原因の入居者を特定する。
3．特定した入居者に丁寧に注意を促す。
4．効果ない場合は警告通知や制裁措置などする。
5．最悪の場合は賃貸借契約の解除や立ち退き手続きを進める。
以上の5項目です。現場スタッフとしては「そんなものかな」という評価ですが、なにより、瞬時に答えるところがスゴイですね。ただ、現場ではもっと細かな手順が必要です。特に、2.の入居者の特定と、3.の注意を促すは、トラブル解決の肝の部分なので、より丁寧な手順が求められます。そこで次に、「騒音元の入居者を特定する具体的な方法は？」と質問してみました。解答は、
1．申立者以外の入居者にも騒音の詳細を聞くことで絞り込む手がかりを得る。
2．音量計などで測定することで部屋特定できることがある。
3．入居者アンケートで発生時刻や内容、部屋の位置などを尋ねる。
以上の3項目です。特に3.の入居者アンケートは、私たちも必ず使っている手順です。ただし、この騒音元が特定されてからあとの手順が、なかなか気を遣う部分になります。そこでさらに「特定した入居者に注意する前に、何か手順はあるか？」と聞いてみました。解答は、
1．共用の掲示板などに騒音の告知をすることで、直接に注意しないで問題を改善する機会を与える。
2．大家さん自身で対処しないで管理会社を介して調停してもらう。
3．契約規定やルールを改訂しておくことで入居者に規定の遵守を徹底させることができる。以上の3項目です。1.の掲示板への告知は、騒音トラブルには欠かせない手順ですし、2.の管理会社の活用などは、まったく同感ですね。
以上のように、AIから良い解答を得るためには、質問を一回だけで終わらせず、AIの答えに対して、さらに踏み込んだ質問を繰り返していくことで、質を上げることができるようです。ただ残念ながら、私たち現場スタッフの経験値を超えるような名解答は得られなかったのですが、手順を整理するには役立つツールだと思います。
さて、AIも勧めていたアンケートについて、もう少し詳細に説明いたします。音のクレームを受けたときは全戸にアンケートを出すことがあります。このアンケートには、ギシギシやトントン、テレビ等の大音量など、具体的な音が羅列してあり、該当欄にチェックが入れられるようになっています。気になる時間帯も、終日・昼間・夜間などチェックできるようになっています。入居者さんに「空白に書いてください」と言っても書きにくいものですが、選択肢を用意しておくと回答率がアップします。可能であれば部屋番号と記名もお願いしています。アンケートの効用として、もし全員が「音の問題はなし」の回答であれば、申し立てている入居者さんの過剰反応という可能性が考えられます。また、時間帯が昼間なら、ある程度は許容範囲内と判断することもできます。しかし時間帯が夜間であり、複数人が気になる音を感じているなら、騒音が現実である可能性が高いですし、その回答者の部屋番号から、音の発生元を推定することもできるでしょう。このようにアンケートだけでも状況把握ができます。その後はAIが言うように、アンケート結果を掲示板などに告知することで、「家主側は対応しています」とアピールしながら、実際に音を出している入居者には牽制にもなります。軽度な音の場合は、これで止むかもしれません。それでも改善せずに、特定の入居者に絞れるだけの確証を得たなら、訪問して改善してもらうようにお願いします。ご本人も気付いていない場合もあるので「共同住宅は音が聞こえること」を教えて差し上げます。それでも無視されるなら、最悪は裁判という選択肢もある、ということで、この手順もAIの解答の通りですね。
その活用については賛否のあるAIですが、工夫次第で使えるツールかもしれないと感じました。賃貸管理のレベルアップのために、AIの解答（提案？）を活かせたら良いと思いました。
