賃貸Q＆A
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更新後における保証人の責任について
Ｑ．私は保証会社は使わず、借主の身内を連帯保証人に立ててもらっていますが、2年ごとの更新の際に連帯保証人の署名・捺印は特にもらっていませんでした。
ところが、入居して5年の借主が家賃を滞納したので連帯保証人に連絡したところ「更新の際、連帯保証人を引き受けた覚えはない」と支払いを拒絶されました。連帯保証人には請求できないのでしょうか。
Ａ．この契約は普通借家契約のようですね。借主が家賃滞納したのは今回が初めてですか？それとも滞納の常習犯ですか？滞納が発生して「どれくらい」経ってから保証人に連絡しましたか？
Ｑ．今回のように2ヶ月以上も連絡がとれずに滞納したのは初めてです。だから2回の更新にも応じてきたのです。
保証人に連絡したのは滞納して40日くらいが経ってからでした。Ａ．今回のケースでは保証人には支払い義務があります。
普通借家で契約した場合は、貸主の都合で更新を拒否するには「正当事由」が必要ですね。それがなく、借主の合意も得られなければ、契約は法定更新されます。
つまり普通借家で契約した時は「更新されることが前提」です。だから普通借家契約の保証人は、更新後も保証の責任があることを承知で契約した、とみなされます。
これに関しては、平成9年11月13日に最高裁の判決が出ています。
この判決で「期間の定めのある賃貸借の保証人は、更新後も責任を負うという合意があったと解釈される」と結論づけています。ですから、保証人の同意（つまり署名と捺印）がないまま更新されていても、滞納が発生すれば、貸主は保証人に請求し、保証人は応じなければならないのです。これは、合意更新でも自動更新の場合でも同じでしょう。
ただし安心しないでください。最高裁の判決には以下の指摘もあります。
「借主が継続的に賃料の支払いを怠っているのに、貸主が保証人にその旨を連絡しないで契約を更新させている場合は『信義則に反する』という理由で、貸主の保証人への請求が否定されることがあり得る」としているのです。
このようなトラブルを防止するには、更新のたびに保証人に連絡するか、できれば署名捺印をもらっておく方が安心ですね。Ｑ．更新契約を連絡したときに保証人が同意しなかったらどうするのですか？
Ａ．裁判所の言う「貸主と保証人との間の信義則に反する行為」とは、「滞納が継続しているのに連絡しないで更新すること」です。
そのあとに保証人が同意することを必ずしも求めているのではありませんね。
しっかりと連絡されていれば「信義則に反する行為」とはならないはずです。だから貸主の請求権が認められない、ということもないでしょう。
もし保証人が同意してくれない場合は「契約を更新すること。その後も保証人の責任が存続すること。」を通知しておくことです。その場合は内容証明郵便がよいでしょう。
