空室対策
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2021年9月号 リフォーム&リノベを考える
不人気な3点ユニットバスを人気物件に再生した3つのリフォーム事例
1964年の東京オリンピックで誕生
3点ユニットバスとは、｢お風呂｣｢トイレ｣｢洗面台」が同じスペースにセットになったバスシステムです。ちなみに、「お風呂」と「洗面台」のセットは2点ユニットバスと呼ばれています。実は3点ユニットは1964年の東京オリンピックで誕生しました。ユニットバス誕生前までの浴室は、床や壁の防水性に気を使いながらモルタルとタイルで仕上げる工法が一般的でしたが、施工に時間がかかるというデメリットがありました。当時はオリンピック開催に向けて多くの施設が作られる中、建築業界では職人不足に直面していました。そこで、工期短縮と軽量化を実現する目的でプレハブ型の浴室システムが誕生したと言われています。最初に都市ホテルで導入され、やがて、特に単身者向け賃貸住宅に広がりました。
事例①ローコストのリフォーム事例
（参考工事費：15万円前後）
これは、費用を抑えたリフォーム事例です。既存の3点ユニットに浴室用の「塩ビシート」という粘着剤付化粧フィルムを貼り、不人気のツーハンドル水栓をシングルレバー混合水栓に交換しました。LED照明付の鏡の採用でオシャレ感を演出できました。交換を含め工事費は15万前後が相場ですので、ユニットバスを丸ごと交換する工事の1/3～1/4程度の費用です。3点セットでも気にならないという一部の入居希望者には受け入れてもらえる対策です。
事例②シャワーとトイレを分離した事例
（参考工事費：60万円～80万円）
右上の写真は、既存のユニットバス内でシャワーとトイレを分離する事ができるユニットバスです。最近では、「湯船を使わずシャワーだけで済ませる」という単身者が増えたと言われています。このようなニーズの変化に合わせ「シャワーで十分」という入居者層に受ける対策です。工事費はかかりますが、既存のユニットバス内で工事ができるので、居室を狭くしたり、キッチンや収納をいじらなくてもよいのがメリットです。ただし、既存のユニットバスのサイズや梁（はり）などで施工できないケースもありますので、専門家による調査が必要です。
事例③シャワーユニットを設置して脱衣室スペースを作った事例
（参考工事費：80万円～100万円）
単身物件には脱衣所がないお部屋が多く、それが不人気の理由になります。そこで、既存の3点ユニットと収納のスペースに、シャワーユニットバスと、トイレ、洗濯パン、独立洗面台を設置する事で脱衣室としても活用できるスペースをつくる事が可能です。多くのケースで家賃UPを実現できます。既存のユニットバス廻りの工事も必要になってくるので工事費は最も高額ですが、「室内洗濯機置場」「独立洗面台」は入居希望者にとても人気の設備ですので、募集の際にインターネット上でも注目されるリフォーム事例です。
まとめ
今回は３つのリフォーム事例をご紹介いたしました。3点ユニットのままでも家賃を大幅に下げれば入居は決まるかもしれません。しかし家賃を下げてしまうと入居者属性の低下に伴う騒音やゴミ出し等のトラブル、マナー低下によって「普通の入居者が退去してしまう」ということも考えられます。長く賃貸経営を続けるための資産価値を下げない対策が必要です。それぞれの物件の事情に合わせた適切な対策が必要です。
