空室対策
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住めば住むほど得をする
空室対策の「あの手この手」を細かく語ればキリがありませんが、
ひとつずつ、空室対策の基本的な考え方を紹介していきたいと思います。空室対策を「空いた部屋をどう埋めるか」ではなく、「いかに稼働率を高く、満室に近づけるか」と定義づけるなら、最初に考えるべきテーマは「退去の防ぎ方」です。そこで、今回の空室対策の一手は「住めば住むほど得をする賃貸住宅」です。
世の多くの商売は「リピート客」を増やそうとします。ポイントが貯まる制度などを取り入れて、常連客を大切にしています。
一方で、オーナー様の賃貸物件に暮らして、毎月の賃料を払い続ける借主は、「もっとも確実なリピート客」といえます。このリピート客を大切にしなければなりません。
入居したばかりの借主より、1年暮らしてくれた借主の方が得をする。１年暮らした借主より、5年暮らしてくれた借主のほうが「より得をする」というのが世の中の流れでしょう。でも現実は、長く暮らした借主の方が入居したばかりの借主より、「高い家賃を負担している」ことが多くはないでしょうか。
もしそうなら、得をするどころか「損してる」ことになり、その事に借主が気付けば退去に繋がってしまいます。そのギャップをどのように埋めればよいか、思案する必要がありそうです。
和室のある貸室に、6年や8年も暮らしている借主に対して、畳の表替えを「一度もしてあげない」というのは珍しくありません。ここに何かヒントはないでしょうか。
「エアコンなし」で4年間暮らした借主の隣の部屋が空いたので、次は「エアコンつき」で同じ家賃で募集することがあります。4年間、毎月家賃を払い続けてくれたお客様が「エアコンなし」で暮らしているのに、今月から入居した借主は同じ家賃で「エアコンつき」というのは、不公平ですが珍しくありません。
オーナー様にも、「空室対策のためだし、4年前はその条件で納得して入居したはず」という言い分があるのは理解できます。でも、「住めば住むほど得をする」という考えには明らかに逆行しています。ここに何かヒントはないでしょうか。募集中の部屋に、「空室対策のために投資する」、というのは一般的な考えですし、よく行われているでしょう。一方で、「入居中の部屋へ投資することこそ優先すべき」、という考え方もあるのです。
つまり、新規客も大事だか、同じように既存客を大切にする、ということです。既存客（入居者）が退去すれば、必ず空室による損失が発生し、募集のための費用負担も増え、場合によっては家賃が下がり、設備追加などの投資をしなければなりません。
一方で、入居中の部屋への設備追加なら、借主に喜ばれ、家賃も下がらず、空室損失もありません。
どちらが効果的な空室対策なのか、考える必要がありそうです。
