空室対策
-
2025年2月 空室対策
繁忙期の空室対策を最終チェックする！繁忙期も後半になりました。今回は空室対策を最終チェックしたいと思います。
常に現状を知っておくことが重要
まずは物件の現状を常に把握しておくことで、結果につながる対策を実施することができます。たとえば現在の入居率が100％なら、次の空室発生はいつか？ そのときの検討がされているか？ が課題となります。満室だからといって安心できないのです。入居率が75％を超えているが100％でないなら、限られた需要の中で差別化することで、早く満室にすることが課題です。もし入居率が75％を下回っているなら、今までの対策は十分だったか？ が検討すべき課題です。このように物件の現状、とくに入居状況を知り、常に検討し続ける必要があります。その際は、目先にとらわれず、中長期的に改善・投資するという姿勢が重要です。
時代の変化を知って対策に活かす
大家さんの立場で見ると、昔は「建てれば埋まる」という時代から、現在は「賃貸経営は大変で、舵取り次第で収益が大きく変わる」という時代に変化しました。入居者の立場で見ると、以前は「住めるところがあれば有り難い」というニーズから、現在では「選択肢は豊富なのだから安い費用で良いところに住みたい」というように変わっています。不動産会社の立場で見ても、以前は「募集や管理を任せてもらえれば儲かる」から、「きちんと出来ないと利益がでない」状態になりつつあります。お部屋探しの募集では、以前は「お客さんの方から探しに来る」状況だったのに、「上手く適切に募集できる会社に集中する」ようになっています。このように空室対策を考える前提として、時代の変化を知っておく必要があるのです。
差別化できる設備を選ぶには？
具体的な施策に話を移しましょう。まず「この設備がなければ入居が決まらないTOP10」というアンケート結果が毎年発表されているので、設備追加で差別化を図るときの参考になります。その設備には、エアコン、TVモニター付きインターホン、室内洗濯機置き場、宅配ボックス、インターネット無料、などが並んでいます。特にインターネット利用がますます必須となった現状から、「物件のWEB対応能力」が空室対策の中で重要な位置を占めるようになりました。WEB対応とは、たとえばAmazonなど通販サイトの配達を支援する設備です。具体的には宅配ボックスの設置や置き配への対応です。さらに、スマホが快適に使えるWifi、YoutubeなどがTVで視聴できる環境など。これらのWEB対応能力は、入居者の年代を問わず、物件タイプを問わずに必須となっています。
差別化のためにどんな設備を選べばよいか？を検討するには入居者の考えを知ることです。入居者が物件を選ぶうえで嫌うポイントは、生活する上で「困る」「不便に感じる」「不安になる」ことです。入居者は、設備を求めているのではなく「快適な暮らし」を求めているわけです。この入居者ニーズの捉え方は、差別化のための設備選択にとても参考になります。
設備を変更するベストなタイミングは原状回復工事です。これからは、以前の状態に戻す「原状回復」だけでなく、部屋を決めるために修繕をする「現状回復」への切り替えが必要です。そのときは、
1.修繕の際に必須設備を交換する。
2.WEB上での見え方を重視した部屋づくりを心掛ける。
3.実家仕様の設備の導入
（賃貸だからといって不自由を我慢させない）を検討する。
以上の３つのポイントを重視しています。そして、「中途半端な対策でなくターゲットを明確にする」、「思い込
みと“もったいない精神”から、必要なものは入れ替えて使えるものは残す精神に切り替える」、「目先の現象にとらわれないで、費用対効果が明確で妥当な対策を選ぶ」という考え方も大切です。設備交換は、お金をかけるだけ良くなるわけではない、ことを知っていただきたいです。お金のかけ方にも知恵が必要です。
オーナーの選択は４つ
空室対策を考える時、オーナー様の選択肢は以下の４つが考えられます。
1.何もしない
2.家賃を下げる
3.募集条件を変える
（敷・礼ゼロ、契約金ゼロ、フリーレントなど）
4.設備追加やリフォーム・リノベーションで投資する
どの選択にも間違い、というものはありません。
オーナー様の経営方針を明確にして、中長期の視点からお選びください。
