賃貸経営塾
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2024年10月 収益最大化のための！ 賃貸経営塾
賃貸経営に通信簿をつけましょう
今年も残り数ヶ月となりました。オーナー様の賃貸経営は満足な一年を終えることはできそうですか︖ 小中学生の頃は、学期ごとに通信簿で評価されていましたが、賃貸経営にも通信簿をつけてみてはいかがでしょうか。その目的は、賃貸経営の成績を客観的に知ることですが、大事なのは、その評価を正しく理解して、次の行動に活かすことです。
さて、どんな数値で一年を評価すればいいか、これが問題です。たとえば「稼働率」。一年間で、オーナー様の貸室が賃貸借契約によって埋まっていた割合です。「平均入居率」といってもいいでしょう。とても役に立つ数値ですが、一年の実績を稼働率だけで評価するのはお勧めしません。その理由は、もし適正賃料よりも安い条件で貸し出されていたら、それが原因で部屋が埋まっているのかもしれないので、正しい評価とならないからです。あるいは、過度なフリーレントや、募集業者への入居斡旋のお礼金を多額に払っている場合も同様です。もちろん、入居サービスや適度な営業経費を否定するわけではありません。
つぎに「収益」。オーナー様の賃貸経営の目的のひとつに、必ず収益の確保が含まれているはずですから、通信簿のひとつに掲げたい数値です。しかし、これも、収益という数値のみで評価するのはお勧めしません。その理由は、もし戦略的に、3年か5年の期間を見据えて投資をした場合は、単年度の収益では正しく評価できません。賃貸経営は短期的視点よりも長期的視点でみるべきなので、「今年の収益」だけでは判断できないのです。もうひとつは、収益だけでは来年の課題が見えません。つまり、収益の結果を見るだけでなく、「あるべき収益」を知ることです。「取り逃がした収益」ともいえます。
収益の構造は以下の通りです。
家賃等収入－運営費＝ 収益
したがって、収益を確保する努力とは、収入を上げるか、運営費を下げる、ということになります。
さて、この計算式の「家賃等収入」は、２つの数値から成り立っていることにお気づきですか︖ この
家賃等収入は結果の数値ですが、元には「満室時の家賃等収入」があり、そこから「発生したロス」を
差し引いた値なのです。つまり、
満室時の家賃等収入－発生したロス
＝ （結果としての）家賃等収入
となっています。すると、来年の課題が２つ、みえてくるのではないでしょうか。ひとつは、「満室時の家賃等収入を増やすことができないか」という課題です。そのためには、外壁塗装や、貸室のリフォームやリノベーションという投資が必要になるでしょう。一方で、投資すれば運営費が増えて収益を圧迫しますので、判断は総合的にする必要があります。その判断には前述した長期的視点が必要です。２つめの課題は、「ロスをゼロに近づける」です。
満室時の家賃等収入を阻害しているロスの代表は「空室」です。空室を因数分解すると「退去の発生」と「空室期間」です。退去はゼロにはできませんが、不要な退去（施設や管理や他の入居者への不満によるもの）を減らすことはできます。空室期間も、適正な貸室商品化の意思決定、募集の効率化とスピード、原状回復工事期間の短縮など、取り組める項目はいくつもあります。ここから「結果としての家賃等収入」でなく「本来あるべき家賃等収入」が目標値として浮かび上がるのです。そして稼働率とは、これらの努力結果が表れた数値なのです。
以上から、通信簿に採用する数値として「満室時の家賃等収入」「空室ロス」を加えることを提案しています。つまり以下の２つの計算式を、
①満室時の家賃等収入－空室ロス＝家賃等収入
②家賃等収入－運営費＝収益
一年の結果と、来年の目標と、両方を併記することで、「今年の反省と来年は何をすべきか」が明確になる、ということです。さらに付け加えると、リフォームやリノベーションなど、多額の費用を投資する計画のときは、目標計算式は3年か5年の表を作る必要はあります。運営費は単年度だけでは本当の評価とならないからです。
この通信簿は面倒だと思います。でも、経営に事業計画が必要なことに異論はないでしょう。賃貸経営は事業計画がなくても運営できますが、知らないところで機会損失を起こしているかもしれません。それに気づかないで、もし手元のキャッシュが失われているとしたら、すごく勿体ないですね。適切な通信簿をつけることをお勧めいたします。
