賃貸経営塾
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いよいよ10％に消費税増税！大家さんの対応策とは？
2019年9月
いよいよ、消費税が10 月1 日から8 ％から10 ％に上がるようです。アパートマンションのオーナー様に対処法はあるのでしょうか
一般の商売では消費税が上がっても、その理由だけで利益（所得）が変わることはありません。たとえば消費税が８％のとき、売上が108 で経費と消費税納税分の合計が60 なら利益は48 です（108 － 60 ＝ 48）。消費税が10 ％になって売上が110 に増えても、経費と消費税納税分も2 増えて62 になるので利益は48 のまま変わりません（110－ 62 ＝ 48）。つまり消費税は最終消費者が負担する仕組みなので、事業者はお金を預かるだけということなのです。
ところが、アパートマンション経営の大家さんは、修繕費や光熱費などの経費にかかる消費税が増税されても、家賃収入は非課税ですので利益（所得）が減ることになります。消費税が「住宅は社会政策上特別に非課税とする」と決められているからです。ではオーナー様は消費税増税に対しどのような対策を取ればよいのでしょうか？ご存じの通り、駐車場や貸店舗・貸事務所などの賃料は、同じ賃貸物件でも消費税の課税対象です。この事業用の賃料収入が基準年間1,000 万円を超えているオーナー様は、当然に賃料に消費税を8 ％課税されているはずです。そして10 月1 日以降の賃料は、増えた消費税を上乗せして徴収されるでしょう。その時に気を付けたいのが締結されている賃貸借契約書です。
たとえば駐車料金が「10,800 円（税込）」と表記されている場合です。オーナー側は「税込」と書いてあるので、その時の税率で計算した金額と解釈をしますが、賃借人は「税率が何%に変わっても契約書の金額で変わらない」と主張する方もいらっしゃいます。10 月分の徴収の前に丁寧に通知をして承諾を頂いておくことが必要です。もし「10,000円（消費税別）」「10,000 円（税抜、別途消費税）」などと表記されていれば、上乗せし
ても問題はないでしょうが、事前に告知した方がトラブルを防ぐことになります。
では、何月に徴収する賃料から消費税を上乗せできるのでしょうか？ほとんどの賃貸契約書では賃料は前払いの契約になっているはずです。たとえば10 月分の賃料は9月末までに支払うこと、となっていれば、9月中に徴収する賃料から10 ％の消費税を上乗せします。もし賃料は当月払いの約定の場合は10 月に徴収する分から10 ％となります。前回、消費税が5 ％から8 ％に上がったときに、事前に賃借人に増税分の通知をしたのにも関わらず、消費税3 ％分の不足が多く発生したと言う話がありました。銀行振込や自動送金の賃借人には、自ら支
払い金額を変更していただく必要がありますので念入りな説明が必要になります。
さて、駐車場の賃料収入が年間1,000 万円未満のオーナー様は非課税業者となり、消費税の納税は免除されています。しかし、課税対象に消費税を掛けて受け取ることは禁止されていません。受け取った消費税は納税しなくて良い、ということです。ただし、「住宅に付属していて駐車場１台分は賃料に込み」、などとなっているものは課税できません。同じように、水道代、電気代、インターネットなどの設備使用料などは、家賃と別項目の時は課税できますが、込みで請求されているとき課税できません。管理会社としては、収める予定のない税金を徴収することを積極的にお勧めする訳ではありませんが、消費税の増税がアパートマンション経営の所得を減らしてしまいますので、補う方法として、ひとつの検討材料であることは事実です。おそらく現行の賃貸借契約書には消費税を徴収する旨の記述はないと思われますので、もし「今後は課税する」という方針の場合は、新しい
契約から条件変更して消費税を課税することになるでしょう。
消費税増税によるアパートマンション経営の所得減に対しては、ますます、費用対効果の高い対策だけを選んで投資するのが王道ではないでしょうか。私たち管理会社も一所懸命にサポートさせていただきます。
