賃貸経営塾
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No.19 空室対策は４つのケースで考える
「空室対策」のために、建物や設備を修繕したり、グレードアップさせる工事を検討するときが必ず訪れます。そのときにオーナーは、「やるかやらないか」で迷うことでしょう。
何百万円、場合によっては数千万円の投資になるので失敗したら大変です。もしタイムマシンがあるなら、未来に行って成功を確認してから決断したいものですが、残念ながらタイムマシンは、まだ発明されていません。そこで今回は「3つのケース」を想定して検討することを提案いたします。
その3つとは？
ひとつめは「このまま何もしない」というケースです。
ふたつめは「家賃の値下げで対応する」というケースです。
みっつめは「投資する」というケースです。
投資はさらに「小規模の投資」と「大規模な投資」に区別できますので、すると「4つのケース」になります。
このケースごとに「収入と支出」の数字を検討するのです。つまり「どのケースが最も収益が増えるか」です。その数字とはどんなものかというと、
①想定家賃収入（満室の計算ではない）
②運営費（賃貸経営にかかる経費）
③純利益（①から②を差し引く）
④ローン返済（元利の合計額）
⑤キャッシュフロー（③から④を差し引く）
以上の5つです。4つのケースで、これらの数字を見比べてみると、タイムマシンには及びませんが「少し未来が見えてくる」はずです。
判断基準の1番目は「純利益」です。収入と支出の差が「一番大きい」のはどのケースでしょうか。2番目は「キャッシュフロー」です。現金が一番多く手元に残るのはどのケースでしょうか。
下に実際に数字を入れて表を作成してみました。
あくまでも「想定数字」ですので参考程度かもしれませんが、イメージはご理解いただけると思います。
家賃5万円の木造アパートが10戸で、空室は4戸とした時の年間の数字です。
「①何もしない」では、満室なら年間600万の収入のところ、4室が空いているので360万円の家賃収入です。
運営費（満室賃料の20％程度）を差し引くと240万円の利益が残ります。ローンも残っていないので、キャッシュフローも240万円です。月に20万円の「手残り」です。
「②家賃値下げ」では、募集家賃を4万5千円に下げています。この場合は全室の家賃を4万5千円で計算しています。
なぜなら家賃を下げれば、他の入居者も「値下げ」を要求してくるからです。
インターネットで募集する以上、新しい家賃を入居者に隠すことはできません。断れば退去につながるでしょう。
値下げしても空室は2つに減るので、利益が324万円になりました。月に27万円の「手残り」です。
「③小規模投資」では、各室に30万円をかけて、設備の更新・新設、内装のリニューアル等、予算内で一番効果が高いと想定される工事を実施した計算です。
総額360万円の費用は、「年利3％・返済期間3年」で借入れとします。
募集賃料は5万2千円で空室も1室に減るので、ローン返済をしたあとのキャッシュフローは312万円です。月に26万円の「手残り」です。
「値下げ」と比べるとキャッシュフローが減ってしまいますが、3年後は返済がなくなります。
また、返済期間を5年にすれば、キャッシュフローは360万円（月に30万円）に増やすことができます。
「④大規模投資」では、各室に150万円と外装に500万円で、総額2000万円のリニューアル工事を実施した計算です。
費用は、「年利2％・返済期間10年」で借入れとします。
募集賃料は6万円で、空室率も5％程度に減るので、ローン返済をしたあとのキャッシュフローは320万円です。月に26万6千円の「手残り」です。
「値下げ」と「小規模投資」と比べると大きな差はありませんが、物件は「見違えるように」なります。その価値を、どのように評価するかで「見かた」が変わってくるでしょう。実は判断基準は「もうひとつ」あります。
3番目は「オーナーのご事情」です。
5年～10年以内に取り壊す予定の建物もありますし、先祖の代から暮らしている地元で「みすぼらしい」建物を晒（さら）したくない、というお考えのオーナーもいらっしゃいます。
「収益を増やしたい」「借金はいやだ」というお考えの違いも、それぞれにあるでしょう。このように「空室対策」の答えは「ひとつしかない」のではありません。4つのケースで想定してみると決断の大きな助けになるのではないでしょうか。
