賃貸経営塾
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No.50 ＤＩＹ型賃貸借とは？
「DIY 型賃貸借」という言葉を聞いたことはありますか？ DIY とは「専門業者ではない人が行う自作や修繕のこと」で英語のDo It yourself の略語です。
「DIY 型賃貸借」という言葉を聞いたことはありますか？ DIY とは「専門業者ではない人が行う自作や修繕のこと」で英語のDo It yourself の略語です。DIY と聞くとお父さんがお休みの日に犬小屋を作るという日曜大工を想像するかもしれません。
ところがこの言葉、これからの賃貸業界では違う意味を持つことになります。なぜかと言うと、国土交 通省が昨年の平成28 年4 月に「DIY型賃貸借に関する契約書式例」と、DIY 型賃貸借の活用にあたってのガイドブック「DIY 型賃貸借のすすめ」を作成して公表したので、賃貸業界にも徐々に浸透すると予想されるからです。 国土交通省の唱えるDIY 型賃貸借の定義は、「賃貸住宅において借主（入居者）の意向を反映した改修を行うことができる賃貸借契約やその物件のこと」となっています。更に、改修工事の費用を負担するのは「誰かを問わない」とされていますので、入居者さんが費用を負担して工事することも想定されています。つまり、古くなった物件でも、大家さんが費用をかけないでDIY して貸し出すことが可能です。しかも「自分たちの希望が反映された住宅に住みたい」というお客様が一定割合は増えていくことがアンケート結果で想定されていますので、需要も見込めそうなのです。国土交通省がDIY 型賃貸借を進める背景の１つに、日本全国で空き家問題が深刻になってきたことが挙げられます。空き家が「親族間の問題などで売るに売れない、でもリフォームに費用はかけられない」という理由で放置されている現状を解決するために作られました。
実際に、私たち不動産会社にも「誰も住まなくなった実家を貸したい」というご相談は増えてきていますが、大きな一戸建てを貸すために、今の一般的な賃貸住宅のレベルまでリフォームしようとすると、壁紙を張り替え、修繕が必要な部分の床張り替えや設備交換などを行うと、大抵は見積もり金額が100 万円を軽く超えてしまいます。まずこの見積もり金額にビックリされてしまいます。人に家を貸すのに「そんなにお金がかかるとは想定外」のため、そこでご親族同士の話し合いが始まってしまい、なかなか「リフォームして貸す」という結論が出ないことは実際良くあることです。 そういう現状を踏まえ「DIY にかかる工事費を住む人にも負担してもらえるようにし、その代わり家賃を安くして貸す。」というためのルール作りをしようということで、国土交通省がDIY 型賃貸借のガイドブックや契約書式例を作成したのです。ここまで読まれると「これは古くなった一戸建ての空き家で困っている所有者のための制度」と思うかもしれませんが、実は既存の賃貸物件でも大いに活用出来る可能性に満ちています。さて現実には、これらが作成されてから1 年以上経ちますが、実際の不動産賃貸の現場ではあまり利用されていません。なぜだと思われますか？いくつかの理由が考えられます。 ＤＩＹ賃貸には知識も必要！？ 一つ目は、募集の問題です。大手ポータルサイトのsuumo が、募集サイトの項目に「DIY 可能」というチェックボックスを作ったことで、少しずつDIY 可能物件の登録件数は増えているものの、まだ一般に浸透しているとは言えず、もう少し時間がかかりそうです。二つ目は、大家さんや私たち不動産業者の知識が不足していることです。この制度を利用するには、DIY の内容や明渡し時の原状回復の問題といった細かなルールを、貸主と借主が正確に認識して合意しておく必要があります。そうでなければトラブルばかりが増えてしまいます。そうならないために国交省の制度では、借主が希望するDIY の内容を貸主に示して、それを貸主が承諾して合意書を取り交わす方式を取ることになっています。 工事の知識も必要になります。入居希望者からDIY 工事の申請が有ったとして、 それが簡単な工事なら良いですが、棚を取り付ける場合は「重さに耐えられるか」とか、大家さんや不動産会社に建築や工事の知識がないと、承諾して良いものかどうか悩んでしまう、という点があります。また、シックハウスや防火の観点など、賃貸住宅には守るべき決まりが有りますので、それ に違反しない工事かどうかの判断も大切です。それらの知識に自信がないと「DIY 型賃貸は難しそうだからやめておこう」となってしまうと思います。これらの課題については、本誌の中で今後もレポートさせていただく予定です。
国も進めようとしているDIY 型賃貸借ですし、古い物件でも費用をかけずに貸し出せるアイディアですから、うまく運用すれば空室対策にもなりそうです。芸能人が住居をDIYする番組も人気を博しています。DIYのための道具や材料を売っているお店にも、昔と違って若い女性が多く訪れていると聞きます。書店にもDIY 関連の本がたくさん並んでいます。賃貸住宅に住む若い層はそうやって色々なところから情報を得ていますので、潜在的なニーズは高まっています。私たちも今後のDIY 型賃貸借の動きに注目していかなければチャンスを逃してしまうかもしれません。そうならないための準備運動として、まずは、国土交通省のホームページの、DIY型賃貸借の活用にあたってのガイドブック「DIY 型賃貸借のすすめ」をご覧になってはいかがでしょうか。国のお仕事にしては、写真が豊富でおしゃれなガイドブックにな
っていて、初めて読む人にも分かりやすいと思います。
