賃貸経営塾
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No.49 民法改正が賃貸に与える影響とは？
民法改正案が5 月26 日に参院を通過して6 月2 日に公布されました。施行は2019 年秋か2020 年春と言われてますのでまだ先ですが、賃貸経営に与える影響は小さくありません。「民法改正が大家さんに与える影響」をレポートいたします。
民法改正案が5 月26 日に参院を通過して6 月2 日に公布されました。施行は2019 年秋か2020 年春と言われてますので まだ先ですが、賃貸経営に与える影響は小さくありません。「民法改正が大家さんに与える影響」をレポートいたします。 今回の民法改正は120 年ぶりで改正項目は200 にも及ぶそうです。民法の全部が施行されたのは1898 年（明治32 年）ですが、この年には、勝海舟が77 歳で亡くなり、不動産登記法が公布、ビヤホールが初めて出現して、年賀郵便の特別扱いが始まる等のニュースを見ることができます。翌年には北京に義和団が蜂起して清国の滅亡が始まりますから、歴史の彼方の時代です。かなり古い法律だということが分かります。さて、今回の改正が賃貸経営に影響を及ぼすポイントは、 「敷金と原状回復について明記されたこと」と「個人保証について制約が加わったこと」の２つです。 順番に解説しましょう。 １．敷金と原状回復について 敷金について改正民法では次のように定義しました。 ・賃貸借契約が終了し明渡しを受けたとき、家主は敷金から賃借人の債務を差引いた額を賃借人に返還しなければならない。 そして原状回復についても以下のように明文化されました。 ・賃借人は通常損耗（通常の使用によって生じた傷みや経年劣化）については原状回復義務を負わないこと。 これを読むと「当たり前の事が書いてある」と思いますが、この法律が制定された当時の日本は日清戦争の戦勝気分で地方から都会に人口が流入して、家賃の値上がりが起こった頃でしょう。数年後には日露戦争が起こり、さらに戦勝気分に国民が湧く時代です。大家さんの立場が店子に対して圧倒的に強い環境ですから、当時の日本には民法に敷金や原状回復義務について明記することは求められていなかったのです。
その傾向は昭和５０年頃まで続き、国交省（当時は建設相）の「原状回復のガイドライン」が発表され、東京ルールが施行され、全国に敷金返還請求の訴訟が起こりました。折から賃貸借契約の主導権が貸主から借主へと移動する事態となり、その過程で敷金と原状回復についての概念が現在のように落ち着いたのです。今回の改正民法は、これを追随して明文化しただけなので、今後の賃貸借契約への影響は ほとんどないでしょう。ただし、この改正が施行される頃にマスコミが、「敷金は全額が返ってくる」「敷金を返さない悪徳大家」みたいな誤った解説を番組で流すと思われますので、騒がしくなる現場への対応が必要になります。 また、民法に明文化されたからと言って、ルームクリーニング費用や畳の表替え費用を借主に負担させる特約が無効になる訳ではありません。裁判になったときの裁判官の判断に影響があるかもしれませんが、契約自由の原則は生きていますので、新規のお客様や既存の入居者さんにも誤解のないように説明する必要があります。
２．個人の保証人の制限について こちらの改正は敷金と較べると、大家さんや管理会社への影響が少なからずある内容になっています。詳細は以下の通りです。 ・賃貸借契約で個人の保証人をとる時は、保証人に対して、保証人がこの契約期間に負う保証額の限度を定めて契約書に明記しなければならない。 これを「極度額」といいます。たとえば大家さんとしては、悪質な滞納借主を入居させてしまったとき、裁判などで１年以上の家賃が滞るリスクがあります。そのため最低でも、極度額は家賃の１年か２年分は望みたいでしょう。２年分とすると家賃が６万円なら１４４万円、家賃が１０万円だと２４０万円になります。この額を見た保証人はビビってしまうかもしれませんね。さらに大家さんが保証してほしいのは家賃だけでなく、残置物処理代、借主が原因による火災の損害、借主が起こした物件内での事故（自殺など）の損害などがあります。これらを含めたら４年分５年分となっ てしまい、その合計額を示されたら保証人を引き受ける人は少数に限られるでしょう。大家さんとして極度額を高く設定したいが、高くすると個人の連帯保証人が承諾しない、ということになるので、極度額の設定判断が重要になります。さらに店舗や事務所などの事業用賃貸借契約では以下の義務が加わりました。
・借主は個人の保証人に対して、自身財産状況を説明しなければならない。
基本的には借主と個人保証人は知人ではありますが、詳しい財産状況までは知らないでしょうから、負債と資産のバランス等を説明して、本当に連帯して保証するかどうかを最終判断してほしい、ということです。この説明義務を怠ると、万一家賃の滞納があっても、保証契約は無効なので請求することができませんから、必ず守らなければなりませんね。ちなみにアパート・マンション等の居住用賃貸借契約には、この義務はありません。ここまで読んでいただくと「保証会社を使った場合はどうなる？ 」という疑問が沸くのではないでしょうか。 実は極度額を明記する義務も、借主が財産状況を説明する義務も、保証人が法人の場合は発生しません。つまり保証会社に保証人を依頼する場合は、今回の改正はほとんど影響がない、ということになります。保証会社の利用状況は全国各地でバラツキがありますが、今後はますます保証会社を利用するケースが増えるだろう、というの が業界の声です。いかがでしょうか。以上の２つの改正以外にも、賃貸借契約に影響する細かな項目はありますが、それらについては施行が近くなったときにレポートいたします。まずは民法改正が正式に決まって施行が３年以内であること、賃貸借契約に少なからず影響が出ることをご承知おきください。
