賃貸経営塾
-
No.40 今月は賃貸物件のリノベーションついてレポートさせていただきます。
今月は賃貸物件のリノベーションついてレポートさせていただきます。
今月は賃貸物件のリノベーションついてレポートさせていただきます。仮に築１５年の賃貸物件を所有しているとします。そろそろ設備も、修繕か取替えの時期です。壊れてなくてもお客様のニーズは１５年前と変り、希望に合わなくなっています。もし「あと１５年以上は賃貸住宅として活用したい」と考えるなら、設備の取替えと一緒に部屋も「リノベする」という選択肢があります。これが最初の「リノベを判断するタイミング」になります。一方で、賃貸物件の価値は、間取や設備だけでは決まりません。立地も、需要と供給のバランスも重要な要素です。その地域に需要があってライバル物件が少なければ、満室に近い状態を維持するのは難しくありません。古くなったら「何でもリノベする」という考えは正しくありません。ただし、超人気立地やライバル不在の希少物件というのは希（まれ）ですから、多くの場合は「差別化」をしてお客様（入居者）に選んでもらう工夫が必要になります。その差別化には「家賃を下げる」「募集条件を変える」「設備やクロスを新しくする」などの方法があり、その中の１つが「現在のお客様のニーズに合わせて間取りや設備を変える」という「リノベーション」です。
この中の「どれを選択するか」の判断は、オーナー様の「賃貸経営に対する考え方」によって異なります。なので、中長期の方針を決めて「どの方法が一番良いか」を選択する必要があります。リノベとは「新しい価値を創造する」ことなので、本来は間取の変更や設備の入れ替えなどの大規模な工事を指しますが、今回は高額の投資を伴わない「プチリノベ」について考えてみます。
まず収納力を見直しましょう。賃貸物件の「収納が少ない」という欠点を、スペースを工夫することで補います。玄関の壁にフックがあればコートを掛けるのに便利ですよね。洗濯機パンの上やトイレにも、スペースが余っていますので棚を設置します。クローゼットのない部屋にも、長押（なげし）を付ければ、洋服を掛けて上に物を飾ることができます。既存のクローゼットなども、中に新たに棚を設けると、収納力をアップすることができます。壁や天井は、クロスの色や柄を選ぶことで差別化が図れます。玄関にワンポイントのカラークロスを使ったり、廊下の天井に柄の入ったクロスを採用したり、部屋にはアクションクロスを採用します。ただし、色や柄は、床や建具との調和が重要ですので、メーカーが提供しているカタログ等を良いお手本にして、慎重に選んでください。そして、変色したコンセントやスイッチプレートも、新しいクロスに合わせて取り替えます。古くなって色褪せたキッチンや洗面設備は、機能的に問題ないなら、表層にビニールシートを貼れば見違えるようになります。ユニットバスにも、ビニールシートと大きめの鏡を付けることで、ホテルのような浴室に変えることができます。古く汚れた水洗器具は目立ちますので、取り替えるか、研磨することでピカピカになります。
最後は照明器具です。ファミリー向け物件には照明器具が付いていないことが多いですが、新しくなった部屋に合わせてオシャレな照明器具を設置すると、部屋のグレードが高くなります。お部屋に競争力や差別化をもたらす方法は「高額の費用をかける」ばかりではありません。工夫することによって、ローコストで行うことも可能です。ぜひ、借主に選ばれて、長く暮らしてもらえる「部屋づくり」をいたしましょう。
