賃貸経営塾
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No.29 老朽物件の活用方法
まず「誰に暮らしてもらうか」という入 居者像を、できるだけ絞り込む必要があり ます。たとえば２ＬＤＫを考えてみましょ う。新築物件なら、２ＬＤＫのターゲット はカップル層やファミリー層ですが、それ 以上の細かな絞り込みはしていません。新 築ですから、客層の範囲を、それほど狭め る必要はないのです。一方で、築年数の古 いリノベーション物件が、新築と同じ入居 者層を狙っても、勝てる見込みはありませ ん。
まず「誰に暮らしてもらうか」という入 居者像を、できるだけ絞り込む必要があり ます。
たとえば２ＬＤＫを考えてみましょ う。新築物件なら、２ＬＤＫのターゲット はカップル層や
ファミリー層ですが、それ 以上の細かな絞り込みはしていません。新 築ですから、客層
の範囲を、それほど狭め る必要はないのです。一方で、築年数の古 いリノベーション
物件が、新築と同じ入居 者層を狙っても勝てる見込みはありませ ん。
そこで、同じ２ＬＤＫでもターゲット を「新婚夫婦」、「DINKS」に絞り込んで、 なおかつ
「ペットを飼っている、あるいは 飼いたい」という条件を付け足すと、その 新築物件と
比較しても、かなり特徴的な部 屋を作ることが可能になります。 新築なら、10 人中
7.8 人が気に入るよう に企画するところ、リノベーション物件は 1 人か 2 人が気に入る
くらいの「強い特徴」が必要なのです。 つぎに「どれくらいの予算まで掛けられ るか」
という発想も、リノベーションには 必要不可欠です。このリノベーション工事 に掛け
られる費用の目安は、たとえば「新 婚夫婦」や「DINKS」が支払える家賃の、24 ヶ月分
や 36 ヶ月分というような上限を設 けるべきです。その予算の範囲で、ターゲ ットとした
入居者が「喜んで暮らせる部屋 づくり」を徹底して考えます。たとえ部屋 が埋まっても、
回収に時間がかかるようで は、リノベーションの意味がないからです。
今月はリノベーションを特集しました が、もしご所有の物件が新築や築浅であっ ても、リノベーションの時期は必ずやって きます。そのために蓄えたり、そのときま でにローン
を完済するなど、その準備の参考にしていただけたら幸いです。
