賃貸経営塾
-
NO.27 「２つ以上の案を検討する」
今月は、Ａさんの「賃貸経営改善策」を一緒に考えましょう。物件は築２０年で１０戸の居住用賃貸物件です。家賃は平均６万円で、空室が４部屋もあります。
満室なら月額６０万円のところ、６部屋稼働なので収入は３６万円です。ロスが２４万円も発生しています。Ａさんは「このままで部屋を埋めて欲しい」と考えていました。しかし管理の担当者は、６万円は５年前の募集条件なので、現在の家賃相場に合わせる必要があると説明しました。建物・設備が古くなった分だけ価値が下がっていること、この５年間に供給された新築も募集家賃は抑えられている、という２つの理由から、６万円で決めるのは難しいようです。
Ａさんは「４部屋くらい、この家賃で決める人もいるのでは？」と主張しましたが、「可能性はありますが、空室が続くと機会損失になりますよ」とのこと。「値下げか、価値を上げるか」を選ぶ必要があるようです。
家賃を下げたときの収入は？
まず、値下げ案です。家賃を７千円下げて５万３千円なら、時間をかけずに決まりそうです。しかし、募集家賃を下げれば入居中の６部屋も、２年の間に５万３千円に近づいてしまいます。インターネットで募集しますので、新しい家賃を知った入居者から「値下げの請求」が起こり、拒否しても退去されれば、次の募集は５万３千円になってしまうからです。
満室時の賃料は５３万円になり、空室のロスが１０％と計算すると、家賃収入は４７万７千円です。「何もしない」より、１１万７千円も収入が増える計算になります。しかし・・・値下げ案は、数年したら更に下げないと埋まらなくなり、建物設備も痛んで老朽化に拍車がかかる、というデメリットを担当者から説明されました。もうひとつの案は「リフォームして価値を上げる」方法です。Ａさんの物件は和室と洋間で４２㎡の２ＤＫですが、最近では人気がない間取と言われます。まず、「入居者ターゲットは絞った方がいい」というので３０代の独身を想定しました。３０代独身の需要は増えているのに、供給が多くはないのだそうです。そこで和室を洋間に変えて１ＬＤＫにし、女性向けと男性向けと、それぞれのお部屋を用意します。女性向けの部屋は、キッチンセットは赤いカッティングシートで化粧して、洗面台とトイレは新しく、ユニットバスは表面塗装でそのまま利用します。洋間の壁紙に女性好みのアクセントクロスを採用して、玄関に「花を飾れる可愛いいスペース」を設けます。
男性向けの部屋は、白と黒を基調に同じようにリフォーム案を考えます。費用は一部屋８０万円で外壁はそのままです。全部屋をリフォームすると８００万円の費用がかかります。リフォームしたときの収入は？
家賃は据え置きで満室時の賃料は６０万円のままです。
空室ロスを５％で計算すると、月額収入は５７万円と大きく増えました。ただし、８００万円を借入れたときの返済が、７年返済で毎月１０万円となるので、差し引くと４７万円になります。家賃を下げたときと「ほぼ同じ」です。Ａさんは「８０万円もかけてリフォームしたのに、家賃を７万円に上げられないのか？」
と考えましたが、担当者曰く、３０代独身がこの地域で払える賃料は６万円が限度、とのことでした。
そこで、対象をカップルに変えれば「７万から７万５千円くらい出せる」とのことなので、カップル向けのリフォームを考えることにします。外壁を塗り替え、水回りの設備を全て入れ替え、エアコン・ウォシュレット・テレビドアホン・インターネット回線等の設備を付けて、間取も若いカップル向けに変更します。費用は総額で２５００万円になりました。「築２０年の建物に２５００万円も！？」とＡさんは驚きましたが、この規模の建物を新築したら９千万円はかかります。
「これで１５年もたせる作戦です」と説明されました。家賃は７万５千円で満室時の賃料は７５万円です。ロスは５％として賃料収入は約７１万円になります。借入れ額２５００万円を１０年返済で計算すると、毎月の返済額が２３万円なので、差し引き５２万円になりました。３つの案の中で一番良い数字す。分かりやすく一覧にしてみました。
どの案を選ぶべきか？
Ａさんがどれを選ぶか、これから慎重に検討するようです。どれを選ぶのかに正解はありません。オーナーの考え方や、賃貸経営の目的や、これからの予定によって、それぞれに正解があります。賃貸経営の目的は「部屋を埋めること」ではなく、「収益を最も良くすること」です。このように複数の案をシミュレーションしてみると、それぞれの方法による本当の成果が見えてくるので、「分かりやすく判断しやすい」とＡさんは思いました。
