賃貸経営塾
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No.3「入居者はお客様、貸室は商品」
ある場所である商売を始めるとき、最初に調べるのは、「需要はあるか？」ということです。
その商品を求めている「お客様」がいるかどうかは極めて重要です。その需要があるとしたら、次は「強力なライバルがいるか？」が気になります。たとえ需要があっても、すでにライバルが抑えていたら、経営に苦労するでしょう。反対に十分な需要があり、脅威を感じるライバル不在なら、その事業は「ＧＯサイン」が出せます。ある場所である商売を始めるとき、最初に調べるのは、「需要はあるか？」ということです。
その商品を求めている「お客様」がいるかどうかは極めて重要です。
その需要があるとしたら、次は「強力なライバルがいるか？」が気になります。
たとえ需要があっても、すでにライバルが抑えていたら、経営に苦労するでしょう。
反対に十分な需要があり、脅威を感じるライバル不在なら、その事業は「ＧＯサイン」が出せます。
先日、不動産投資に積極的な方に質問をする機会がありました。
「すでに世帯数より住宅の戸数が大きく超えて空家が問題になっています。しかも、新築供給は止まることなく続いていて、需要と供給のバランスが悪化していくのに、なぜ、賃貸物件をさらに所有しようとするのですか？」彼の答えは、「賃貸住宅への需要はあります。でも、ライバルのオーナーさんの８割は経営をサボっていますから、脅威ではないのです」。私は「オーナーがサボってるなんて、そんなワケない。みんな真剣に経営しているはず」と反論しましたが、彼は「多くのオーナーさんは、入居者をお客様と思っていない」そして「自分の貸室を商品と考えていない」と持論を展開しました。「だから、お客様にいい商品を提供すれば、賃貸経営はまだ有望だと思います」。この彼の意見はいかがでしょうか？
いまどき、「部屋を貸してやってる」と言うオーナーさんはいません。誰だって「お金を払う入居者は客様」と考えているはずです。
オーナー１００人に「入居者さんはお客様ですか？」と聞けば、ほとんど「当たり前」と答えるでしょう。でも、その不動産投資家の意見を聞いていて思ったのは、ひょっとすると、頭では「入居者はお客様」と分かっていても、本当に心から「そう」想ったり、行動に表しているかどうか？という疑問でした。
もし本当に「入居者はお客様」と考えているなら、「この施設を気に入ってもらいたい」「安心して暮らしてほしい」。だから「長く住み続けてもらいたい」と思うはずです。「そのために何をすればよいか？」を考えて、それが、具体的な行動を生むのではないでしょうか。
もし本当に「自分の貸室は商品」と思っているなら、「建物施設内を清潔に」「お客様の希望する設備を付ける」。あるいは「家賃の安さで競争力をアピールする」などと色々なアイデアを考えるでしょう。
それが、日常清掃やリフォーム等の具体的な行動を生むのではないでしょうか。
もちろん賃貸経営は「収益をあげる」ことが目的ですから、かけられる「手間」には限度があります。
その「範囲内で」というのが大前提です。限られた範囲内で、入居者というお客様のために、貸室という商品に磨きをかけているライバルは、この地域にそう多くはいないと思います。
だから「そのように」すれば、賃貸経営という事業は「まだ有望」なのでしょう。
賃貸経営の基本を考えたときに、時々立ち止まって「入居者をお客様と想っているか、貸室は商品と考えているか」と自問自答することは賃貸経営で収益を挙げるために、意味のあることでないでしょうか。
