空室対策
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コロナ時代の空室対策を考える 貸し方を発送転換すると間口は広がる
2020年7月
新型コロナの緊急事態宣言が解除されると、すぐに感染者が増えるという不安は続いています。秋には大きな感染の波が来ることも予想されていますので、この時期に賃貸経営の態勢を立て直しておきたいところです。コロナ時代にどんな空室対策を行えば良いか知恵を絞る必要があります。あくまでも一般的事例のご紹介ですが、賃貸住宅の「貸し方を変える」対策を考えたいと思います。
コロナの影響で在宅勤務が増えましたので、今後も「自宅で仕事したい」というニーズは増えるでしょう。また似たようなニーズとして「住まいで起業したい」という人も増えています。コロナ以前から副業可の会社が増えていて、会社員として働きながら「事務所など借りずに自宅で起業」というニーズです。
そんな方に向いているのが「SOHO 可」という貸し方で、住宅でありながら事業を行うことが許されるという条件です。一般の居住用賃貸住宅では会社として登記したり郵便受けや玄関ドアに会社名や屋号を表示できませんが、SOHO 可で貸すということは、それを承諾することになります。
賃貸条件は住まいなので契約書は居住用のままのケースが多いです。主に住まいとして使用する傍ら一部を仕事にも使っているという形態になります。事務所併用住宅と似ている部分もありますが、それらは事業に使用している床面積と住居に使用している床面積が分かれています。SOHOはリビングや寝室の一角に作った書斎コーナーで仕事をするなど、住まいとビジネスをキッチリと分けにくい形態であり、だからこそ契約書自体は居住用なので事業用に必要な消費税もかかりません。
注意点としては、人の出入りや荷物の配達が頻繁になり近隣に迷惑がかかったり、スタッフが鍵を持ち通勤してくるなどの事態です。それがすべて禁止という訳ではありませんが、他の入居者さんに迷惑が掛からない使用方法に限ること確認し、許容出来るかどうかを検討してから契約を進める必要があります。SOHO 可に向く物件としては、仕事をする場所と生活の場所の導線が分かれていれば、来客があるような仕事にも対応できます。インターネット環境が整っていることも重要なポイントとなるでしょう。
コロナの影響で収入が減った際に家賃負担が重いと感じた方は多いと思います。コロナ前でも家賃負担を押さえたい若者の間でシェアハウスが人気でしたが、一般の賃貸物件でも似たような貸し方が出来ます。それが「ルームシェア」という貸し方です。これは普通の賃貸物件を数人で借りて一緒に住むスタイルです。例えば３ＤＫなら通常はファミリー向けですが友人3 人で住むという感じです。
ルームシェアで貸す場合の注意点を友人3 人に貸す場合を例に考えてみます。契約は、責任者を決めて代表契約とするか、連名契約の場合は特約で責任者を決めておく必要があります。3 人がバラバラに家賃を支払うのでは管理するのが大変ですし、1 人だけ収入が減ったなどのケースでも家賃は連帯責任で支払ってもらわなければ困ります。3人それぞれに連帯保証人を取るか、保証会社利用の場合には別々に緊急連絡先を取っておく必要があります。さらに、「一人だけ退去する場合は契約解約」とするか、入居者の入れ替えを認めるルールも良いと思います。
このルームシェアに向く物件とは、各個室へ入る導線が分かれている振分けタイプの間取りで各個に収納があるものです。それぞれの部屋でインターネットを使えるようにWi-Fi設備を充実しておくことはこれからの必須条件となります。
他にもアイディアはあると思いますが、貸し方を変えるという発想転換すると、費用をかけなくても借りる人の間口が広げられます。お部屋探しサイトにも「ルームシェア相談」「事務所使用相談」というフラグがあるで、普通に募集するよりも問い合わせが増えるというデータもあります。
一般的な事例として、ルームシェアやSOHO 可という貸し方もあるということを紹介させていただきました。
